Kiracı Hakları Bildirgesi (Renters Reform Bill), 2025 yılında kabul edilerek İngiltere kiracılık hukukunda köklü bir yapısal dönüşüm başlatmıştır. Reformun temel amacı, kiracılık ilişkisini “gerekçesiz tahliye” modelinden çıkararak tamamen hukuki gerekçelere dayalı bir tahliye sistemine geçmektir. Bu çerçevede en önemli değişiklik, Housing Act 1988 kapsamında yer alan Section 21 mekanizmasının kaldırılmasıdır.
“Sebepsiz Tahliye” Artık Mümkün Olmayacak
Section 21 Bildirimi’nin kaldırılması, kiraya verenin herhangi bir kusur veya gerekçe göstermeksizin tahliye gerçekleştirebilmesine imkân tanıyan “no-fault eviction” sisteminin sona erdirilmesi anlamına gelmektedir. Yeni düzenlemeye göre tüm tahliye talepleri yalnızca Section 8 kapsamında düzenlenen yasal gerekçelere dayanmak zorundadır. Bu gerekçeler arasında kira borcu, sözleşme ihlali, mülkün satışı veya mal sahibinin şahsi kullanım ihtiyacı gibi sınırlı ve kanunda açıkça belirtilmiş durumlar yer almaktadır.
Section 21 Kaldırılmasına İlişkin Kritik Son Tarihler
Yasa, Section 21’in kaldırılmasına ilişkin olarak sıkı geçiş hükümleri içermektedir. Buna göre Section 21 bildiriminin geçerli şekilde yapılabileceği son tarih 30 Nisan 2026 olarak belirlenmiştir. Bu tarihten sonra yapılan tüm bildirimler hukuken geçersiz sayılmaktadır.
Geçiş döneminde yapılan bildirimler bakımından, mevcut sistem uyarınca en az iki aylık bildirim süresi uygulanmaya devam etmektedir. Bu kapsamda 30 Nisan 2026 tarihinde yapılan bir bildirim, yaklaşık olarak 30 Haziran 2026 tarihinde hüküm doğuracaktır.
Bununla birlikte, mevzuat yalnızca bildirim süresini değil, aynı zamanda yargısal başvuru süresini de sınırlandırmaktadır. Buna göre kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için son tarih aşağıdaki iki kriterden erken olanıdır:
(i) Bildirim tarihinden itibaren altı ay; veya
(ii) Her hâlükârda 31 Temmuz 2026
Bu düzenleme, geçiş dönemini sınırlayan ve yeni sisteme geçişi hızlandıran bir “long-stop date” niteliği taşımaktadır.
Örneğin, 30 Nisan 2026 tarihinde tebliğ edilen bir Section 21 bildirimi bakımından, bildirim süresi 30 Haziran 2026 civarında sona erecek; ancak mahkemeye başvuru için son tarih 31 Temmuz 2026 olacaktır. Bu sürenin geçirilmesi halinde bildirim hukuki sonuç doğurmaz hale gelir ve aynı bildirim üzerinden tahliye imkânı ortadan kalkar.
Kiracılık Sözleşmeleri Otomatik Olarak Değişiyor
Reform yalnızca tahliye mekanizmasını değil, kiracılık sözleşmelerinin yapısını da değiştirmiştir. Sabit süreli (fixed-term) kira sözleşmeleri kaldırılarak yerine sürekli (periodic) kira sözleşmeleri getiriliyor. Bu sistemde kiracı, kanuni bildirim süresine uymak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilirken, kiraya veren yalnızca yasal tahliye gerekçelerine dayanarak sözleşmeyi feshedebilmektedir.
Bu değişiklik, kiracılık ilişkisini daha öngörülebilir ve güvenli hale getirmekte; kiracının konut üzerindeki kullanım güvenliğini artırmaktadır.
Kiracı Hakları Genişletiliyor
Reformun en önemli sonuçlarından biri, kiracı haklarının belirgin şekilde güçlendirilmesidir. Bu kapsamda:
- Kiracının evcil hayvan bulundurma talebinin makul gerekçe olmaksızın reddedilememesi,
- Kira artışlarının daha sıkı denetime tabi tutulması ve keyfi artışların sınırlandırılması,
- Uyuşmazlıkların çözümü için zorunlu bir kiracılık ombudsmanı sisteminin oluşturulması,
- Kiracıların düşük maliyetli ve hızlı başvuru mekanizmalarına erişiminin sağlanması
öngörülmüştür.
Özellikle ombudsman (şikâyet inceleme kurumu) sistemi, yargı yoluna başvurulmadan önce uyuşmazlıkların çözümünü amaçlamakta ve kiracıların hak arama süreçlerini kolaylaştırmaktadır.
Nemli, Küflü Ev Dönemi Bitiyor
Yasa ayrıca kiralanan konutların asgari yaşam standartlarını karşılamasını zorunlu hale getirmiştir. Bu kapsamda yerel otoritelere daha geniş denetim yetkileri verilmiş olup, özellikle nem, küf, yalıtım eksiklikleri ve yapısal bozukluklar gibi sorunların daha etkin şekilde giderilmesi hedeflenmektedir.
Sonuç
2025 Kiracılar Hakları Yasası, İngiltere kiracılık hukukun kökten değişimini temsil etmektedir. Section 21’in kaldırılması ve 30 Nisan 2026 ile 31 Temmuz 2026 gibi kritik tarihler, eski sistemin sona erdiğini gösteriyor.
Yeni düzenleme, kiracıyı daha güçlü bir hukuki koruma altına alırken, kiraya veren açısından daha sıkı bir gerekçelendirme rejimi getirmekte ve kira ilişkisini daha denetlenebilir, öngörülebilir ve sistematik bir yapıya dönüştürmektedir.
Advantage Solicitors
0208 807 1676
